Koszty Ubezpieczenia Kredytu Hipotecznego Zostaną Przeniesione Na Banki

Koszty Ubezpieczenia Kredytu Hipotecznego Zostaną Przeniesione Na Banki
Koszty Ubezpieczenia Kredytu Hipotecznego Zostaną Przeniesione Na Banki

Wideo: Koszty Ubezpieczenia Kredytu Hipotecznego Zostaną Przeniesione Na Banki

Wideo: Koszty Ubezpieczenia Kredytu Hipotecznego Zostaną Przeniesione Na Banki
Wideo: Najtańsze oferty bankowe. Ranking Kredytów Hipotecznych Lipiec 2021 2024, Marsz
Anonim

Przy udzielaniu kredytów hipotecznych banki będą zobowiązane do wykupienia polisy ubezpieczeniowej dla kredytobiorcy na własny koszt. Ponadto będą musieli ubezpieczyć nie tylko nieruchomość, ale także życie i zdrowie pożyczkodawcy, a nawet koszty badań lekarskich. Jednak ceny kredytów hipotecznych dla obywateli nie będą szczególnie spadać, ponieważ nowe wydatki zostaną uwzględnione w oprocentowaniu kredytu. Ale procedura stanie się bardziej przejrzysta - pożyczkobiorca dowie się o pełnym koszcie kredytu hipotecznego od razu, a nie przy podpisywaniu dokumentów, jak to się dzieje teraz. Oznacza to, że będzie mógł w pełni porównać oferty różnych banków.

Bank Rosji przedstawił nową koncepcję ubezpieczenia kredytu hipotecznego, opracowaną na polecenie prezydenta, aby podjąć działania na rzecz obniżenia kosztów kredytów hipotecznych. Koszty ubezpieczenia są jednym z elementów składowych całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i często znacznie go zwiększają. Jednocześnie obywatele są zmuszeni płacić nie tylko sam produkt ubezpieczeniowy, ale także prowizję agencji na rzecz banku za promocję i sprzedaż polis ubezpieczeniowych danego ubezpieczyciela, która może sięgać nawet 40%.

Jak to działa

Teraz, zgodnie z ustawą o hipotekach, obywatele są zobowiązani do ubezpieczenia nabytej nieruchomości. Najczęściej trzeba też wykupić ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków i chorób: nie jest to prawnie obligatoryjne, ale w praktyce banki w momencie wystawienia obniżają oprocentowanie. Koszty ubezpieczenia pokrywa pożyczkobiorca.

Kredytobiorca może wykupić polisę tylko u ubezpieczyciela akredytowanego w banku i najczęściej przy wyborze firmy z tej listy kieruje się rekomendacją pracownika banku ubiegającego się o kredyt hipoteczny.

Czy zmiana w państwowym programie preferencyjnych kredytów hipotecznych uratuje deweloperów?

Jak zauważył Bank Centralny, obecnie rosyjski rynek ubezpieczeń hipotecznych jest dość skoncentrowany. Działa na nim około 16 ubezpieczycieli. W 2019 roku zebrali około 42 miliardy rubli w ramach ponad 8 milionów kontraktów. Jednocześnie większość umów (ponad 80%) zawarło tylko pięć instytucji ubezpieczeniowych.

Taka sytuacja jest konsekwencją istniejącej koncentracji rynku kredytów hipotecznych: 83% ogólnej liczby istniejących umów (4,3 mln) znajduje się w portfelu kredytowym pięciu największych banków.

Według wyliczeń Banku Centralnego oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielonych w 2019 roku wynosiło średnio 9,94%, a całkowity koszt kredytu (wraz z ubezpieczeniem) wynosił 11,41%. Rzeczywisty koszt ubezpieczenia to średnio 0,74% kwoty kredytu hipotecznego, czyli około 16 tys. Rubli rocznie.

Jednocześnie pożyczkobiorca nie może od razu otrzymać informacji o pełnym koszcie kredytu. Jest mu to ogłaszane bezpośrednio przed zawarciem umowy, po zatwierdzeniu wniosku kredytowego, dokonaniu wyboru nieruchomości i opłaceniu wszystkich niezbędnych dokumentów. Na etapie wyboru banku do kredytu hipotecznego pożyczkobiorca może skupić się jedynie na oprocentowaniu kredytu.

Kto potrzebuje ubezpieczenia

Cena ubezpieczenia nie zmienia się w przypadku spadku stopy procentowej, jak to miało miejsce np. W ciągu ostatniego roku w związku ze spadkiem podstawowej stopy procentowej Banku Rosji. Tym samym rośnie udział kosztów ubezpieczenia w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego.

Bank Centralny zwraca uwagę, że poziom wypłat z ubezpieczeń kredytów hipotecznych jest niezwykle niski (w 2019 r. Składki z ubezpieczeń stanowiły zaledwie 3% zebranych składek z ubezpieczeń dodatkowych i 15% składek z ubezpieczeń na życie i zdrowotnych), a większość środków zebranych przez ubezpieczyciele (85-97%) kierowani są do wnoszenia opłat agencyjnych za promocję i sprzedaż polis ubezpieczeniowych (najczęściej jest to bank wierzyciel), na pokrycie kosztów operacyjnych i na zysk ubezpieczyciela.

COVID-19 zmienił preferencje nabywców mieszkań w nowych budynkach

W razie potrzeby pożyczkobiorca może wykupić ubezpieczenie poza bankiem, unikając płacenia prowizji - zauważa wiceprezes Ogólnorosyjskiego Związku Ubezpieczycieli Wiktor Dubrovin. Według niego taryfa za obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości to średnio 0,1% sumy ubezpieczenia, co z reguły jest równe kwocie zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę, że średnia wielkość takiej pożyczki to 2,5 mln rubli, koszt ubezpieczenia wyniesie 2,5 tys. Rubli w pierwszym roku. W drugim i kolejnych latach zmniejszy się proporcjonalnie do spadku zadłużenia.

Taryfa dobrowolnego ubezpieczenia na życie silnie zależy od wieku kredytobiorcy i waha się od 0,18% do 0,6%, czyli średnio około 7-10 tys. Rubli w pierwszym roku. W niektórych bankach odmowa tego ubezpieczenia w żaden sposób nie wpłynie na oprocentowanie kredytu hipotecznego, w innych może zwiększyć koszt o 0,5-1%.

Według tej samej firmy „Ipoteka. Tsentr”, odmowa ubezpieczenia na życie i tytułu własności doprowadzi do nieuchronnego wzrostu stopy kredytu średnio z 2% do 7%.

Wysokość prowizji agencji jest bardzo zróżnicowana i może wynosić od 10 do 40% - powiedział Viktor Dubrovin. „To logiczne, skoro instytucja kredytowa podejmuje się pewnego zadania: wybrać ubezpieczyciela, stworzyć produkt ubezpieczeniowy, konsultacje, obieg dokumentów. Wiele banków podejmuje pełną współpracę w zakresie ubezpieczeń, w tym udział w rozliczeniu szkód - wyjaśnił.

Jednocześnie to bank jest najbardziej zainteresowany ubezpieczeniem kredytu hipotecznego - zauważa Bank Centralny. Gdy dojdzie do zdarzenia ubezpieczeniowego, pieniądze trafią do niego - na spłatę zadłużenia ubezpieczonego na hipotece.

Z kolei pożyczkobiorcy przy każdej okazji odmawiają ubezpieczenia, nawet jeśli bank podnosi oprocentowanie - w niektórych przypadkach koszt ubezpieczenia przewyższa oszczędności na odsetkach. Oprócz kredytów hipotecznych, umowy ubezpieczeniowe (zarówno majątkowe, jak i na życie i zdrowotne) są nadal niezwykle rzadkie w Rosji.

„Generalnie w interesie pożyczkobiorcy jest raczej zminimalizowanie takich problemów, jak wybór firmy ubezpieczeniowej, negocjowanie z ubezpieczycielem kosztu polisy, sporządzenie i zawarcie umowy ubezpieczenia oprócz umowy pożyczki oraz uczestnictwo w procesie ustalenie wysokości wypłaty ubezpieczenia w przypadku zaistnienia zdarzenia ubezpieczeniowego. Indywidualny kredytobiorca hipoteczny rzadko ma wystarczająco silną pozycję przetargową, aby uzyskać najlepsze warunki cenowe od ubezpieczyciela lub skutecznie uczestniczyć w procesie likwidacji szkody w przypadku sporu ubezpieczyciela bez pomocy z zewnątrz. Dla wielu obywateli te procedury są niepotrzebną komplikacją i tak już stresującego etapu życia związanego z uzyskaniem, a następnie spłatą kredytu hipotecznego - zauważa Bank Rosji.

Czy kredyt hipoteczny stanie się tańszy?

Regulator oczekuje, że zawarcie umowy ubezpieczenia przez bank, a nie pożyczkobiorcę, doprowadzi do obniżenia jej ceny. Po pierwsze, bank ubezpiecza od razu całą pulę pożyczkobiorców i będzie mógł wynegocjować niższy koszt polis. Po drugie, nie będziesz musiał płacić bankom prowizji agenta, bo potrzeba promocji tego czy innego ubezpieczyciela zniknie sama. Według wyliczeń Banku Centralnego, gdyby zastosowane zostało proponowane podejście, koszt kredytu hipotecznego w 2019 roku byłby niższy o 0,15-0,67 pkt proc.

Czy ulgowe kredyty hipoteczne będą wspierać rynek nieruchomości?

Jednak nawet omawiając nową koncepcję Wszechrosyjski Związek Ubezpieczycieli i Związek Banków Rosyjskich wystosowały wspólny apel do Prezesa Banku Rosji Elwiry Nabiulliny, w którym podkreślili, że „koszt takiego ubezpieczenia może zostać zrekompensowane wzrostem oprocentowania pożyczki.” Stowarzyszenie Banków Rosyjskich oszacowało możliwy wzrost na 0,5-1 punktu procentowego.

„Pożyczkobiorcy niestety nie skorzystają na zmieniających się warunkach. Koszty poniosą banki, które zrekompensują je kosztem pożyczkobiorcy, np. Poprzez podniesienie stopy procentowej. Oprocentowanie kredytów, biorąc pod uwagę nowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego, może wzrosnąć o ok. 0,3–0,5 pkt. Proc. - powiedziała Olga Bazhutina, dyrektor generalna Ipoteka. Tsentr.

Wciąż trudno powiedzieć, o ile będzie rosło - mówi Viktor Dubrovin. „Oprocentowanie kredytu hipotecznego to bardzo konkurencyjna historia i rząd stale ją atakuje. Najprawdopodobniej nie będzie bezpośredniego przeniesienia utraconego zysku na koszt kredytu hipotecznego - powiedział.

Wszechrosyjski Związek Ubezpieczycieli uważa, że zamiast przesuwać koszty, państwo powinno było określić minimalny standard produktu ubezpieczeniowego i kontrolować ujawnianie wszystkich informacji konsumentom. A on sam będzie mógł wybrać, który produkt i gdzie kupić.

Z kolei Bank Centralny jest przekonany, że „niewłaściwe wydaje się utrzymanie dotychczasowej praktyki płacenia przez kredytobiorców znacznych opłat agencyjnych za zakup polis ubezpieczeniowych w celu utrzymania wysokiej częstotliwości komunikacji z ubezpieczycielami”.

Biorąc pod uwagę tendencję do spadku podstawowej stopy procentowej, może się zdarzyć, że cena kredytu hipotecznego nie wzrośnie - mówi niezależna doradczyni finansowa Natalia Smirnova.

„Jest prawdopodobne, że zobaczymy kluczową stopę procentową na poziomie 4%, a warunki się nie zmienią, nie będzie znaczącego wzrostu cen. Ponadto nie możemy zapominać, że w czasie pandemii banki stanęły w obliczu spadku siły nabywczej, więc teraz nieracjonalne byłoby zbyt duże podnoszenie stóp, w przeciwnym razie istnieje ryzyko utraty potencjalnych klientów - wyjaśniła.

Co otrzyma pożyczkobiorca

W związku z tym, oprócz ubezpieczenia majątku, obywatelom obowiązkowe staje się wykupienie polisy na życie i ubezpieczenie zdrowotne. Koncepcja określa minimalną listę ubezpieczonych ryzyk. Na przykład w ubezpieczeniach majątkowych jest to utrata lub uszkodzenie w wyniku pożaru, eksplozji, powodzi, klęsk żywiołowych, bezprawnych działań osób trzecich, wad konstrukcyjnych. W ubezpieczeniach na życie i zdrowotnych - przejście do I lub II grupy inwalidztwa, śmierć kredytobiorcy w wyniku nieszczęśliwego wypadku lub choroby.

Przed zawarciem umowy firma ubezpieczeniowa może wysłać obywatela na badanie lekarskie - na koszt banku, jeśli umowa zostanie następnie zawarta.

Z jednej strony to dobrze, bo w przypadku problemów zdrowotnych ubezpieczenie pokryje spłaty kredytu hipotecznego, aw przypadku śmierci rodzinie nie grozi eksmisja.

„Kredytobiorcy nie będą mogli odmówić ubezpieczenia, aby zaoszczędzić pieniądze, w wyniku czego nie znajdą się w sytuacji, w której nie ma czym spłacić kredytu, a rodzina może stracić mieszkanie, jeśli sytuacja się nie poprawi (wakacje hipoteczne nie są zapewniane przez długi czas). I okazuje się, że kredytobiorca jest zdecydowanie chroniony przed ryzykiem”- mówi Natalya Smirnova.

Z drugiej strony nie będziesz mógł odmówić ubezpieczenia i będziesz musiał je spłacać, wszyty w treść kredytu, przez wiele lat, aż do całkowitego spłacenia kredytu hipotecznego. To prawda, że koszt ubezpieczenia zostanie podzielony, a zatem nie będzie tak zauważalny. Teraz jest płacony raz w roku, plus spłaty kredytu hipotecznego, a takie wydatki są zwykle zależne od budżetu.

Teraz przy wcześniejszej spłacie kredytu można zwrócić część ubezpieczenia, pomniejszoną o pozostałą liczbę miesięcy i prowizje ubezpieczeniowe. Lub nie możesz jej zwrócić, wtedy polisa będzie ważna do końca opłaconego roku. Teraz, ponieważ koszt ubezpieczenia zostanie rozłożony podobnie jak odsetki od kredytu hipotecznego, automatycznie zakończy się on wraz z ostatnią przedterminową spłatą.

Ponieważ cena ubezpieczenia zostanie natychmiast uwzględniona w oprocentowaniu kredytu, obywatelom łatwiej będzie porównać pełny koszt kredytu hipotecznego w różnych bankach. I to chyba jedyny prawdziwy plus reformy.

Zalecana: